СТВАРНО ПРАВО - БИЛТЕН 4
1. Питање:
Да ли је неопходно учешће Града преко свог законског заступника у споровима поводом службености, када је у питању градско грађевинско земљиште на коме су власници парцеле физичка лица (спорови након извршене конверзије права коришћења у право својине)?
Одговор:
Појам грађевинског земљишта одређен је чланом 82. Закона о планирању и изградњи, чланом 83. истог закона, одређено је да грађевинско земљиште може бити у свим облицима својине и да је у промету, а чланом 84. је прописано да грађевинско земљиште може бити градско грађевинско земљиште или грађевинско земљиште ван граница градског грађевинског земљишта, док одредбе члана 100-109 овог закона регулишу конверзију права коришћења у право својине на грађевинском земљишту. У споровима ради утврђења постојања права службености на парцелама које чине градско грађевинско земљиште, а које су у својини физичких лица након извршене конверзије права коришћења у право својине, парничне странке су само власници повласне и послужне парцеле које представљају градско грађевинско земљиште, а не и општина, односно град, јер нису титулари ни права коришћења, ни права својине, тако да немају легитимацију за учешће у овим споровима.
2. Питање:
Има ли услова за конверзију права коришћења у право својине када је упис у земљишној књизи такав да је означен власник одређеног објекта са "одговарајућом површином земљишта неопходног за коришћење објекта", како утврдити ту "одговарајућу површину", а у вези са тим шта је потребно поднети од доказа у вези молбе за упис"?
Одговор:
Ово питање је детаљно и недвосмислено регулисано одредбом члана 70. Закона о планирању и изградњи. Будући да се конверзијом право коришћења на грађевинском земљишту преображава у право својине на истом, за спровођење конверзије је неопходно да право коришћења буде претходно јасно одређено (дакле, да буде одређена грађевинска парцела која је предмет постојећег права коришћења), да би се затим конверзијом променио квалитет права на таквој, одређеној парцели. Међутим, у ситуацији када власник објекта или посебног дела објекта није уписан као корисник земљишта, тада није могуће спровести конверзију без претходног утврђивања земљишта за редовну употребу таквог објекта и формирања грађевинске парцеле коју ће чинити то земљиште (као предмет постојећег права коришћења које се конвертује у право својине). У том смислу члан 102. став 1. овог Закона дефинише да у наведеној ситуацији пре стицања права својине утврђује се земљиште за редовну употребу објекта, у складу са чланом 70. Закона, којим је даље детаљно регулисан поступак и услови за утврђење земљишта за редовну употребу објекта пред надлежним управним органом – органом јединице локалне самоуправе надлежном за имовинско-правне послове. Управни поступак утврђивања овог земљишта окончава се правноснажним решењем чија је садржина такође детаљно регулисана (њиме се одређују сви елементи потребни за формирање катастарске парцеле или утврђује да је постојећа катастарска парцела истовремено и грађевинска, а саставни део решења је и потврђени пројекат парцелације или препарцелације). Одредбом овог члана изричито је регулисано да ово правноснажно решење представља основ за спровођење промена у катастарском, операту, односно основ да надлежни орган донесе решење којим дозвољава деобу, односно спајање свих катастарских парцела које чине земљиште за редовну употребу објекта и којим се формира катастарска парцела која испуњава услове за грађевинску парцелу, (на којој ће конверзијом бити конституисано право својине власника објекта или посебног дела објекта). Дакле, тако се одређује предмет права коришћења (које ће бити конвертовано у право својине у складу са Законом).
3. Питање:
Да ли има услова за конверзију права коришћења у право својине у смислу члана 101. Закона о планирању и изградњи, ако је физичко лице уписано као власник објекта, али не и корисник парцеле, већ је иста својина Републике?
Одговор:
Нема услова за конверзију у смислу члана 101. Закона о планирању и изградњи све док се то лице не упише као корисник земљишта на коме се налази објекат на коме је власник сходно одредби члана 70. Закона о планирању и изградњи ("Службени гласник Републике Србије" број 72/2009, 81/2009). Будући да се конверзијом мења квалитет постојећег права уписаног титулара на грађевинском земљишту право коришћења преображава се у право својине, за спровођење конверзије је неопходно да лице које претендује да у поступку конверзије стекне право својине, претходно буде уписано као титулар права коришћења на том земљишту. Без обзира што је лице уписано као власник објекта (те је очигледно и да испуњава услове за истицање права коришћења на земљишту на којем се објекат налази), оно не може у поступку конверзије стећи право својине на земљишту (јер није ималац права чији преображај тражи), све док се не упише као титулар права коришћења на том земљишту. Поступак уписа права коришћења на земљишту власника објекта, у оквиру којег се утврђује земљиште за редовну употребу објекта (дакле, предмет права) регулисан је одредбама члана 70. Закона о планирању и изградњи. Тако је одредбом члана 70. став 3. тачка 3. дефинисано "захтев за утврђивање земљишта за редовну употребу објекта и формирање грађевинске парцеле подноси се органу јединице локалне самоуправе надлежном за имовинско-правне послове, ако је у поступку конверзије права коришћења потребно утврдити земљиште за редовну употребу постојећег објекта, када је власник објекта физичко или правно лице, а као носилац права коришћења на грађевинском објекту на којем је објекат изграђен уписана јединица локалне самоуправе, Аутономна покрајина или Република Србија или друго правно или физичко лице". Дакле, неопходно је претходно спровести управни поступак у којем се утврђује земљиште за редовну употребу, које се окончава правноснажним решењем донетим у управном поступку.